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旭辉不是房神:负债高达1174亿 债务规模两倍于厦门市

福胤网 时间:2020-09-13 17:53:10 来源:福胤资讯网

旭辉不是房神:负债高达1174亿 债务规模两倍于厦门市

  过去6年间,旭辉从一家年销售额仅50亿元的不入流小公司,一路狂奔,去年实现合同销售金额1040亿元,正式迈入千亿房企行列。

  然而,与此同时,旭辉去年负债总额也达到1174.9亿元,相当于其最早起家之地厦门市政府负债的2倍。截至2017年底,厦门地方政府债务余额560.4亿元。

  可以说,借钱买来的市场业绩,又把旭辉房神的形象,打回原形。

  山争哥哥说,《我不是药神》。同样,旭辉也不是房神。

  如今,旭辉正在向3000亿规模发足狂奔。但是,在楼市资本论看来,支撑其调整扩张的销售额负债额“双千亿矩阵”,在当前形势下可谓微妙。

旭辉不是房神:负债高达1174亿 债务规模两倍于厦门市

  【一】高密集融资,缺钱囧境很难受

  面对中国房地产资本市场前所未有的紧张局面,旭辉有多缺钱

  仅7月3日这一天,旭辉集团就公告了四项融资行动:

  1.发行本金总额不超过人民币34.95亿元的境内公司债券;

  2.发行88.84万新股,每股发行价1.478~1.77港元;

  3.根据以股代息计划配发了1596万股股份,每股发行价6.378港元;

  4.获得东亚银行一项5亿港元的2年期贷款。

  是的,一笔5亿港元的钱,都要借!就是这么缺钱。

  此外,旭辉还在4月份连续发行了两笔共计8亿美元的债券,利息分别为6.375%和6.875%。

  今年3月,董事长林中曾公开表示,旭辉暂时没有任何股票增发计划。谁能想到,台面上话说得这么漂亮,背后竟然是如此密集的融资,连几亿规模的融资都迫不及待,折射出旭辉很有可能资金链告急。

  去年年中时,旭辉手里握有258亿现金可以支配,林中可以很淡定地说,“我们现在的钱用不完,不会有其它更多的融资需求。”

  但是据楼市资本论了解,那时候旭辉总负债已经达到955.45亿,半年时间猛涨了243.48亿。另据公司年报,截至2017年底,旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元;一年内到期的境内公司债券为50.93亿元,一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元。

  业内有人猜测,这些到期债务,可能使急速扩张的旭辉面临资金兑付压力,被迫加紧融资、借新还旧。

  今年6月底,地产股集体暴跌,旭辉控股下跌7.91%,给林中的3000亿扩张计划亮出了红灯。

  为挽救股市危局,旭辉董事长林中被迫出手,连续三次增持旭辉股票,共花费港币1.55亿元。对这几次增持行动,林中的理由是市场低估了旭辉股票。他公开声称:“只要市场大幅低估旭辉股票,我们就增持。”

  项庄舞剑,意在沛公。林中救市背后,隐藏着旭辉的缺钱窘境和对市场融资的深度焦虑。

  【二】半年367亿元狂拿地,超过恒大

  旭辉是福建林氏三兄弟林中、林峰、林伟于上世90年代创立的家族企业。2000年总部迁至上海,业务主要围绕京、沪和苏、杭等一二线城市布局。2012年登陆香港股市后,开始飞速发展。

  在香港上市前,旭辉2011年销售额仅50亿,在地产界连名次都排不上;2012年也只有96亿元;但到2017年,却实现合同销售金额1040亿元,行业排名第十五位,正式跻身地产千亿俱乐部。

  从100到1000亿的跨越,旭辉用了6年时间。去年7月,旭辉发布2017-2012“新五年战略”,高调宣称,未来五年要跻身第一方阵,实现“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”的战略目标,进入行业TOP8。

旭辉不是房神:负债高达1174亿 债务规模两倍于厦门市

  按照这一计划,旭辉每年复合增长率要达到40%。2018年,公司初步确定的销售目标为1400亿元,增长率为35%。旭辉现有可供销售货值约2500亿,按照60%的销售去化率计算,如不出意外,1400亿的销售业绩基本可以完成。

  要多年保持40%的复合增长率,旭辉必须在拿地环节率先突破。2017年,旭辉购地78幅,新增面积1320万平方米,新增货值达3000亿元;截至年底时,土地储备面积约为3100万平方米。

  今年年初,旭辉集团董事长林中表示,旭辉拿地金额不会低于全年销售额的50%。2月底,加上新收购及旧城改造尚待挂牌项目,旭辉土地储备增加到5100万平方米。两个月新增储备2000万平方米,拿地节奏之快,近乎疯狂。

旭辉不是房神:负债高达1174亿 债务规模两倍于厦门市

  旭辉集团董事长林中

  据最新统计,今年上半年,旭辉新增货值为1604.6亿元,拿地金额用了367亿元,甚至超过了中国恒大的299亿元。

  有业内人表示,旭辉如今在二三线城市布局,竟然疯狂到“不测算成本”就直接拿地,显然有违林中一贯坚持的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”的审慎策略。

  2018年,房企融资环境相对紧张,棚改贷政策收紧,西安、长沙、杭州等多个城市强化楼市调控,住建部等七部委重拳出击,专项整治30个城市房地产市场乱象。这一连串调控动作,使不计后果拿地扩张的旭辉,极有可能被深度套牢。

  【三】债务红线成摆设,激进模式下的泡沫增长

  其实,在地产圈内,林中一直以稳健著称。他在旭辉很早就提出“铁三角”理论,在扩张规模的同时,特别强调负债率、盈利能力两大指标要保持均衡:设置负债率红线70%;要求销售净利率必须高于12%;至于增长率,在企业规模达到500亿前保持30%~50%,500亿后保持20-30%比较合适。

  然而,在去年如期实现1000亿规模之后,林中似乎被胜利冲错了头脑。在急速扩张的战略高压下,旭辉为了追求规模增长,不能不在负债方面有所舍弃。2017年,旭辉权益销售额增长88.4%,净利润率维持于12.8%,年底资产负债率77.42%,已经超过了“70%红线”。而此前的2016年,负债率一度高达80.47%。

  如今,其负债率红线已经调高到95%,警戒线设置在85%。而林中对外仍可以堂而皇之地宣称,旭辉“永远不会碰到红线和警戒线”。

  在看似风光的黑马光环背后,旭辉不仅负债亮起了红灯,利润表现也不尽如人意。

  从2012到2017年的6年间,旭辉合同销售金额从96亿元上涨到1040亿元,增幅高达983%;但其营收却仅从81亿元增长到了318亿元,增幅为292%;利润仅从20.21亿元增长到了61.48亿元,增幅204%。

  有媒体报道,旭辉销售金额增长了10倍,利润增长仅2倍。业务虚增的水份太大,明显不成比例。

  背后原因是旭辉以合作换规模的激进增长模式。在大量合作项目中,旭辉控股的权益比例一直处于较低水平。比如2017年1040亿销售额中,归属旭辉控股的权益比例仅为53%,在千亿房企中垫底,让外界不能不质疑其销售金额的含金量。

旭辉不是房神:负债高达1174亿 债务规模两倍于厦门市

  合作开发固然有利于旭辉减轻资金压力,助其更多获取土地储备,加快规模发展。但这也是一柄双刃剑,拖累了旭辉盈利能力和利润表现,相当于“一直在替别人打工”。

  楼市资本论认为,房企规模扩张必须立足于资本实力与盈利实惠,外表光鲜的泡沫增长不可取。

  当前,国家多举措拧紧房企融资的“水龙头”,旭辉战略远大,也要适度保守经营。

  其实,做不做“房神”真的不重要,基业长青才是硬道理。


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